中信证券：房地产不会出现硬着陆，政策工具箱丰富能够托底行业

地产销售不佳，政策密集表态，我们认为政策工具箱丰富，能够托底行业，不会出现硬着陆。在开发企业拿地高线化的新行业特征和超大特大城市城中村改造的巨大潜力下，具备信用融资优势、本地开发能力强、资金成本低、不动产运营能力强的开发企业和优秀的物业管理企业将具有更好的发展空间。

▍基本面表现不佳，商品房销售额同比转负。

根据国家统计局，2023年1-7月，商品房销售面积同比下降6.5%，降幅扩大1.2pcts；销售额同比下降1.5%，由增转负。7月单月，商品房销售面积同比下降15.5%，降幅收窄2.7pcts；销售金额同比下降19.3%，降幅扩大0.1pct。8月上半月，我们跟踪的样本城市高频网签也在同比下降，基本面表现不佳，房价下降压力较大。

▍行业景气下行，开发投资降幅扩大。

根据国家统计局，2023年1-7月，房屋新开工面积56,969万平米，同比下降24.5%，开发投资67,717亿元，同比降低8.5%，降幅均有扩大。7月，国房景气度指数为93.78，为2016年来最低值。我们跟踪的头部企业拿地谨慎，且聚焦高线城市，意味着短期新开工规模很难有明显改善。2023年1-7月，全国房屋竣工面积38,405万平米，同比增长20.5%。庞大开发规模以及地方政府和开发企业积极的保交付动作，推动竣工面积保持较好增长。

▍我们预计政策将会积极托底行业。

7月24日，政治局会议对房地产市场做出新的定调，随后重点城市及相关部委都做了回应。住建部长倪红表示要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。我们认为，政策目标在于防范系统性风险，避免房价过快下行，阻断信用风险蔓延，推动行业行稳致远发展，政策会持续出台以达到调控目标。当前政策工具箱储备仍然丰富，一、二线城市“四限”还有放松空间，公积金个贷率还有提升潜力，按揭利率有望继续下降。

▍城中村改造带来新的增量业务机会。

超大特大城市城中村改造不仅能改善民生、促进城市发展，也为地产行业带来新的增量业务机会。我们预计未来19个超大特大城市的城中村改造能带来年化新增商品房货值1.9万亿元，占这些城市2022年销售额的37%。待改造全部完成后，我们预计新增持有型物业将带来饱和年化租金收入8,000亿元，物业服务增量业务年新增饱和收入1,200亿元。

▍风险因素：

房地产政策出台不及预期，基本面继续下降的风险；企业报表盈利能力持续变差的风险；部分企业信用风波可能导致行业融资环境下行的风险；城中村改造存在不确定性的风险。

▍期待具体政策落地，托底行业。

行业基本面低位运行，政策密集表态，我们认为政策工具箱丰富，能够托底行业，不会出现硬着陆。在开发企业拿地高线化的新行业特征和超大特大城市城中村改造的巨大潜力下，具备信用融资优势、本地开发能力强、资金成本低、不动产运营能力强的开发企业和优秀的物业管理企业将具有更好的发展空间。